До нового года действовал следующий порядок налогообложения доходов, полученных от продажи квартир: если срок владения квартирой был более трех лет, продавец от уплаты налога на доходы физических лиц освобождался полностью, если срок владения квартирой был менее трех лет, продавец должен заплатить налог на доходы физических лиц, пользуясь правом на вычет из налогооблагаемой базы 1 млн. рублй.
Доход может быть определен как разница между ценой приобретения квартиры и ценой продажи, в том случае если квартира приобреталась по возмездной сделке, и вы можете документально подтвердить свои затраты по первой сделке.
Если нет возможности подтвердить расходы на покупку, или же квартира не покупалась, а была приватизирована, получена в дар или в наследство, то полученный доход равен цене, за которую квартира была продана.
Гражданин, получивший доход от продажи, мог воспользоваться налоговым вычетом в сумме 1млн. рублей, т.е. если доход был 1млн.рублей и менее, он полностью освобождался от уплаты налога, если более более 1 млн рублей – уплачивал налог в разере 13% с суммы, превышающей 1 млн. рублей.
Этим до сих пор пользовались многие продавцы, чтобы ничего не платить государству. Даже продавая большую квартиру, граждане указывали в договоре только 1 млн, а остальные деньги принимали под расписку – в ней говорилось, например, что 6 млн рублей – это стоимость произведенных в квартире улучшений.
С нового года ситуация изменилась.
Во-первых, срок владения квартирой, в течение которого сделки будут облагаться 13%-м налогом, увеличится с трех лет до пяти. Правда, законом предусмотрены исключения. Трехлетний срок продолжит действовать, например, для жилья, которое было приватизировано, получено в наследство и в дар. Также власти конкретного региона имеют право сократить и даже обнулить указанный срок для отдельных категорий горожан (допустим, малоимущих), если примут соответствующий местный закон.
Вторая важнейшая новация: если продавец укажет в договоре заниженную цену квартиры, то налог придется платить с суммы не менее 70% от кадастровой стоимости (и это будет минимально возможная ставка). Сейчас по всей стране идет переоценка недвижимости.
В прошлом году специалисты городского ГУП «ГУИОН» по заказу Смольного провели переоценку кадастровой стоимости двух миллионов петербургских квартир. Результаты утверждены приказом главы Комитета имущественных отношений № 59.
Предыдущая оценка проводилась в 2012 году, но тогда стоимость объектов определяли без учета местоположения (фактически оценивалось только состояние домов), и цифры получились весьма странные. Например, двухкомнатная квартира в Колпино могла стоить столько же, сколько и «двушка»в центре города. В этом году оценщики использовали сравнительный подход. Были использованы данные профильных интернет-сайтов, где размещаются предложения о продаже жилья.
В среднем по городу кадастровая стоимость квартир возросла более чем в 1,6 раза.С учетом того, что рынок недвижимости «стоит», многие квартиры оказались переоценными.
Согласно новым правилам, если указанная в договоре цена за квартиру, находившуюся в собственности менее пяти, окажется меньше кадастровой стоимости, то вас обяжут заплатить налог 13% с 0,7 части от кадастровой оценки.
Если вы подтвердите, что пару лет назад купили эту квартиру за те же самые деньги, то доход будет отсутствовать, и платить налог нет необходимости. Но если по документам вы купили эту квартиру, например, за 2 млн. рублей, а продаете за 3 млн, при кадастровой стоимости 4 млн. рублей, то налог вам все равно посчитают с разницы между 2 млн рублей и 70% от 4 млн кадастровой цены).
Указанные правила будут применяться только в отношении квартир, приобретенных в собственность после 31 декабря 2015 года.