+7 (812) 328-21-94
Санкт-Петербург, 11-я линия В.О., дом 66
Антонова Елена Васильевна нотариус нотариального округа Санкт-Петербург

Подскажите, что лучше: подарить или завещать?

Довольно часто посетители нотариальных контор задают нотариусу вопрос: что лучше - подарить недвижимость   либо завещать ее.

Фактически,  речь идет о способах передачи имущества от человека уже в преклонном возрасте его близкому, о способах обеспечения преемственности в вопросах собственности.

Давайте попробуем вместе разобраться в правовых особенностях этих способов, оценить все  их достоинства и недостатки.

Итак, договор  дарения недвижимости заключается двумя сторонами – дарителем и одаряемым; если в порядке дарения передается недвижимость целиком  - достаточно простой письменной формы, если дарится только принадлежащая  доля в праве собственности – обязательной является нотариальная форма.

Право собственности на объект недвижимости переходит к одаряемому при жизни дарителя, в результате государственной регистрации перехода права собственности,  и в этом заключается  главное отличие дарения от передачи имущества в порядке наследования.

Стоит иметь в виду, что утрачивая право собственности, даритель утрачивает  и связанное с ним право  проживания в квартире.

Если даритель намерен проживать и далее в квартире, которая юридически перестала быть его, ему нужно отдельно договориться с одаряемым об условиях проживания.

Хорошо, если все по-доброму, по-родственному, и пожилой человек сохраняет привычный ему образ жизни в старом месте, а новый  собственник берет на себя  коммунальные платежи, расходы по содержанию квартиры, не вселяясь при этом в квартиру и не предпринимая никаких действий, направленных на  ее отчуждение. Такая договоренность может быть как письменной (в виде договора о предоставлении квартиры в безвозмездное пожизненное пользование дарителя), так и  и устной, если стороны совершенно уверены друг в друге.

Можно ли сразу, в тексте  договора дарения, указать, что даритель сохраняет за собой право проживания в квартире, являющейся предметом дара? Принципиальный ответ – да. Эта позиция находит поддержку и у  авторитетных ученых-цивилистов.

Однако практика пошла по-другому пути. Несколько лет назад мной был удостоверен подобный договор между престарелой матерью и ее дочерью, но Росреестр не зарегистрировал его по той причине, что, с точки зрения регистратора,  имеет место встречное предоставление со стороны одаряемого, следовательно,   договор не является дарением, т.е. безвозмездной передачей имущества в собственность.

Давайте попробуем с этим разобраться. Что такое встречное предоставление?

На момент заключения договора одна сторона имеет нечто, а другая сторона имеет другое, и в результате исполнения заключенного договора они этим обмениваются. Можно таким образом обменять товар на другой товар (при мене), товар на деньги (при купле-продаже), услуги (работы) на деньги ( при разнообразных договорах об оказании услуг, выполнении работ) и т.д.

Можно ли считать, что при заключении договора дарения с условием сохранения за дарителем права проживания в квартире есть что-то, чем каждая из сторон обменивается друг с другом? Нет. И право собственности на квартиру, и связанное с ним право проживания в квартире принадлежат одному  и тому же лицу – дарителю. Сохранение права проживания за дарителем – условие дарения, которое не отменяет ни свободу  одаряемого (не хочешь получить в собственность на таких условиях – не заключай договор вовсе), и не придает  договору дарения характер возмездного.

Чтобы еще было проще понять суть этих отношений, приведу совсем простой пример: я могу подарить вам яблоко целое, а могу предложить в дар яблоко, ранее надкушенное мной. Вы можете отказаться от такого не совсем полноценного дара,  если это не устраивает вас, но если согласились,  то такой договор все равно будет дарением, поскольку  вы ничего не предложили мне взамен из своего, личного.

Что делать клиентам в ситуации, когда  правовые позиции нотариуса и регистратора расходятся? Во-первых, есть возможность поискать правду в суде и доказать свою правоту, а во-вторых, если нет желания или возможности судиться с регистрирующим органом (не забываем, что даритель – человек в возрасте), придется отказаться от своих намерений, внести коррективы в договор и попытаться достичь правовой результат иным способом. Вполне вероятно, что и государственные регистраторы сегодня уже пересмотрели свою позицию по этому вопросу.

К сожалению, иногда случаются и такие печальные ситуации, когда, получив   желаемое в собственность, одаряемый через какое-то время решает улучшить собственные жилищные условия, продав подаренную  квартиру, либо решает сам в нее вселиться вопреки интересам бывшего собственника.

Поэтому при заключении договора дарения нужно проявлять разумную осмотрительность,  внимательно оценить личностные качества одаряемого, и при необходимости, облечь достигнутые договоренности о проживании в письменную форму.  

Есть и еще один момент, связанный с дарением. Поясню его на примере.

Пожилая мать при жизни дарит взрослой дочери свою единственную квартиру, продолжая проживать в ней.  

Случается трагедия, и в результате несчастного случая погибает дочь. Поскольку завещание оставлено не было, к наследованию привлекаются наследники 1 очереди по закону: мать и отец наследодателя, ее муж и дети.

Таким образом, мать, пережившая свою дочь,  теперь наследует квартиру, в которой она фактически живет,  но не одна, а вместе с зятем, своим бывшим мужем и внуками. Квартира поступает в общую равнодолевую собственность всех наследников.

Не всегда в результате раздела наследства квартира может достаться тому, кто в этом более всего заинтересован,  – матери, слишком много факторов на это влияет – и наличие иного имущества  наследодателя для передачи другим наследникам, и оценка всех объектов, входящих в состав наследства, и реальная возможность заинтересованного лица выплатить другим наследникам денежную компенсацию.

Поэтому вероятность разнообразных споров, связанных  и с разделом наследства, и с определением порядка пользования общим имуществом, либо  с несением расходов на его содержание, очень высока.

Что делать?  Мой совет: если хотите при жизни подарить недвижимость кому-либо, предусмотрите в договоре дарения возможность отменить дарение в том случае, если даритель переживет одаряемого. Это единственный способ вернуться в  первоначальное положение.

Помимо прочего, стоит иметь в виду следующие обстоятельства:

- подаренное имущество поступает в раздельную собстенность одаряемого,  если оно состоит в браке, т.е подаренная внучке квартира не будет в случае ее развода делиться между ней и ее бывшим мужем. 

- приобретенная безвозмездно недвижимость -  составляет доход лица, поэтому подоходный налог в размере 13% кадастровой стоимости дара одаряемому заплатить придется, если, конечно,   он не относится к числу ближайших родственников, для которых Налоговый кодекс  устанавливает налоговые льготы,

Теперь давайте разбираться с завещанием, а я бы поставила вопрос шире – с наследованием имущества.

Несомненный плюс наследования – то, что до последних дней пожилой человек остается собственником недвижимости, в которой проживает.

Всегда ли нужно составлять завещание? Нет, не всегда. При отсутствии завещания круг наследников и порядок наследования определяется  законом. Все лица, которые в принципе имеют право наследовать, поделены законом на 8 очередей, при этом каждая последующая очередь призывается к наследованию тогда, когда нет наследников предыдущей очереди, либо они отказались от наследства, либо не приняли его. Доли в наследстве наследников одной очереди равные.  

Поэтому рекомендую получить консультацию у нотариуса либо адвоката относительно вашей личной ситуации с кругом наследников по закону. Если вас устраивает и круг наследников, и то, что их доли в праве собственности на перешедшую к ним недвижимость будут равными, - составлять завещание не требуется.

Другое дело, если по каким-либо причинам  вам хотелось бы изменить порядок наследования, предусмотренный законом. Например, к наследованию по закону будут призываться ваши дети, а вам хотелось бы передать квартиру в собственность внуку, либо передать не всем наследниками одной очереди по закону, а только одному из них, например, пережившему супругу, либо у вас есть желание передать имущество тому, кто не относится к числу наследников по закону вовсе, -  лучшему другу или заботливой соседке.  В таких случаях без завещания не обойтись.

Граждане свободны в своем праве распорядиться имуществом на случай смерти так, как это им нравится. Но имеется одно важное ограничение свободы завещания, а именно, право  некоторых наследников на получение обязательной доли в наследстве независимо от содержания завещания.

Поясню на конкретном примере из нотариальной практики.

Немолодой видный мужчина, проживший с супругой более 50 лет в браке и похоронивший ее полтора года назад, снова обрел любовь и сделал своей избраннице предложение. Перед регистрацией брака он пришел в контору с просьбой подготовить для него завещание, в соответствии с условиями которого его имущество перешло бы по праву наследования к единственной дочери. Мужчине не хотелось бы, чтобы после его ухода из жизни его дочь и новая жена делили наследство. Впрочем, он был уверен, что поскольку у его будущей жены есть собственное жилье, она не будет претендовать ни на его просторную квартиру в центральном районе города, ни за загородный дом. Но на всякий случай решил перестраховаться, впрочем, тщательно скрывая факт обращения к нотариусу от своей избранницы, чтобы не обидеть ее своим недоверием.

Мне пришлось разъяснять клиенту, что завещание не решит его проблему до конца. И дело вот в чем.

Сам факт регистрации брака является основанием для включения супруги в число законных наследников 1 очереди по закону. В нашем примере, такими наследниками станут жена и дочь. При отсутствии завещания каждому из них досталось бы по ½ доле в праве собственности и на квартиру, и на дом с землей.

Если сделать завещание на дочь, то жена, в силу того, что она значительно старше 55 лет, может воспользоваться принадлежащим ей правом на обязательную долю в наследстве.

Это право принадлежит, во-первых, только наследникам 1 очереди по закону: родителям, детям, супругам, а также некоторым категориям иждивенцев наследодателя, а во-вторых, только тем из них, которые являются нетрудоспособными: несовершеннолетним детям, инвалидам любой группы инвалидности, мужчинам старше 60 лет, а женщинам старше 55 лет.

Как осуществляется  это право?

Если наследодатель составил завещание не в пользу обязательного наследника, либо не только в его пользу, то нетрудоспособный наследник может по его желанию получить обязательную долю в наследстве, которая рассчитывается как половина доли законной.

В нашем примере законная доля жены составляет  ½ долю всего наследства, следовательно, ее обязательная доля при наличии завещания в пользу дочери - ¼ долю от всего наследства.

Как видим, составление завещания в пользу дочери никак не решает проблему. При желании законная супруга после ухода мужа из жизни может подать нотариусу заявление о своем намерении воспользоваться правом на обязательную долю в наследстве, и тогда нотариус выдаст дочери свидетельство о праве на наследство по завещанию на ¾ доли в праве собственности на каждый вид недвижимости наследодателя, а жене – свидетельство о праве на наследство по закону – на обязательную, 1/ 4 долю.

А что дальше? Либо продавать все и делить деньги пропорционально долям, либо одному из собственников выкупать долю. При кадастровой оценке квартиры в 8 млн рублей, можно предположить, что дочери понадобится около 2 млн рублей на выкуп доли. И еще – дом с землей, где доли распределятся точно таким же образом. Вопрос в том – где взять деньги на выкуп. Можно, конечно, потом и разделить имущество: например, квартиру – дочери, а дом с землей – жене. Но такой расклад не пришелся по душе моему клиенту. А для его дочери ситуация тем более обидна, что после смерти ее матери она отказалась от своей доли в ее наследстве в пользу отца.

Есть какой-то выход? Только один - заключение договора о прижизненном отчуждении имущества в пользу дочери, например, договора дарения.

Еще один важный момент: договариваясь с кем-то из пожилых людей о том, что вы будете за ним ухаживать в обмен на сделанное в вашу пользу завещание, нужно помнить, что завещание может быть позднее отменено, либо заменено новым, и тогда ваши расходы никак не будут ни вознаграждены, ни компенсированы.

В связи с этим хотелось бы упомянуть ее один  способ передачи имущества пожилым человеком новому собственнику – это договор ренты, и самая популярная его разновидность – договор пожизненного содержания с иждивением.

Самый распространенный на практике вариант договора пожизненного содержания с иждивением предполагает следующее:

- переход права собственности на недвижимость при жизни прежнего владельца,

- сохранение за ним  права проживания в квартире, а также приобретение права на получение необходимого содержания в виде, согласованном сторонами, при этом общий объем содержания с иждивением не может быть менее двукратного размера  установленного законом прожиточного минимума,

- права прежнего собственника обременяют право собственности нового владельца, в государственном реестре регистрируется законный залог недвижимости, препятствующий продаже этого имущества,

- в случае невыполнения приобретателем  недвижимости его обязательств по содержанию прежнего владельца, последний приобретает право на расторжение договора в судебном порядке и возврат квартиры себе.

Заключая такой договор, стороны должны очень внимательно подойти к согласованию всех его условий, подробно прописать их в договоре, определиться, как стороны будут подтверждать исполнение либо неисполнение взятых обязательств.

Общий совет всем тем, кто намерен так или иначе распорядиться своей недвижимостью: предварительно получите исчерпывающую консультацию у специалиста, который поможет  вам оценить все существенные именно для вас моменты и нюансы. И не сочтите за труд  в день заключения сделки или написания завещания посетить участкового психиатра и получить справку о вашем полном психическом здоровье, что затруднит или сделает невозможным оспаривание в будущем сделки теми, кого ваш  личный  выбор  относительно судьбы вашего имущества  совсем не устроил.