+7 (812) 328-21-94
Санкт-Петербург,
11-я линия В.О., дом 66
Антонова Елена Васильевна нотариус нотариального округа Санкт-Петербурга

Наставления нотариуса молодым супругам, обдумывающим приобретение жилья

                                                                                                                                                                          «Истинное благоразумие состоит в том, чтобы при начале какого-либо дела предусмотреть его конец».

 

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Восточное изречение

 

Отзвучал марш Мендельсона, разобраны подарки, распакованы чемоданы после свадебного путешествия – началась совместная жизнь молодых супругов.

И даже если эта жизнь не началась после свадьбы, а лишь продолжилась, с правовой точки зрения, отношения между молодыми людьми приобрели совершенно новое звучание.

Официальное признание государством факта супружества, тот самый пресловутый «штамп в паспорте», порождает особый род отношений между влюбленными – имущественные отношения супругов.

Что же меняется? 

Брачные договоры в нашей стране не пользуются популярностью среди молодых супругов, они считаются несовместимыми с возвышенными отношениями влюбленных, поэтому автоматически, с момента  регистрации брака начинает действовать законный режим имущества супругов.

Теперь все доходы, что получает любой из супругов, становятся общими доходами, даже если вторая половина не работает, а имущество, приобретенное на эти доходы, становится общим, не зависимо от того, на чье имя оно оформлено. Только то, что принадлежало молодым до брака, а также то имущество, что  будет получено кем-либо  из них во время брака по безвозмездной сделке или в порядке наследования, относится к личной собственности каждого супруга.

Самая важная покупка в молодой семье – конечно, приобретение собственного жилья. Если жилье приобретено на имя обоих супругов без определения долей, либо на имя только одного их них – оно тут же попадает в разряд общего имущества супругов.

Первый президент Америки  Джордж Вашингтон  говаривал, что капитан, желающий избежать подводных камней, должен знать, где они находятся.

Могут ли какие-либо опасности подстерегать супругов, которые приобрели жилье? Можно ли эти опасности  предвидеть и предупредить?

Конечно, вступая в брак, мы все рассчитываем, что будем жить счастливо и умрем в один день.

А если не счастливо? А если – не в один день?

Развод и смерть супруга –  непростые испытания для  любого человека. Это сложно эмоционально, поскольку рвутся самые важные связи, но иногда все усугубляется возникновением серьезных проблем имущественного характера, которые сейчас мы и постараемся попристальней рассмотреть. Ведь «знал бы, где упаду, соломку постелил»…

В случае  расторжения брака  бывшим супругам предстоит ответить на вопрос: что делать с общим имуществом? Если делить – то как, когда, в каком порядке, на каких условиях? А если не делить – что будет потом?

В ситуации наследования в круг заинтересованных лиц наряду с пережившим супругом включаются также иные  наследники.

Попробуем  рассмотреть те проблемы, которые могут существенно осложнить жизнь супругам, а заодно предложить способы предупреждения либо разрешения этих проблем.

СИТУАЦИЯ 1:

А) Молодые решили приобрести квартиру, но, как часто бывает, собственных денег немного (или много) не хватило, и родители сделали щедрый подарок сыну, добавив часть денег,   и обусловив, что квартиру он должен приобрести на свое имя,

Б) Деньги по покупку квартиры полностью дали родители одного мужа.

Проблема:

В случае развода

Квартира подлежит разделу в  равных долях между супругами. В случае спора между супругами, предстоит доказать в суде, что деньги действительно были подарены, и это бывает достаточно сложно, поскольку свидетельские показания не принимаются ко вниманию, а иные доказательства отсутствуют.

В ситуации наследования:

Пережившему супругу выделяется ½ доля, остальное делится поровну между наследниками, как правило, первой очереди – женой, детьми и родителями наследодателя. Родительский подарок не учитывается.

Возможные способы предупредить  проблему:

  • Заключить  в надлежащей форме договор дарения денег и сохранить доказательства его реального исполнения.
  • Заключить договор покупки квартиры не в общую совместную, а в долевую собственность, установив доли  неравными, с учетом подаренных денег,
  • Заключить договор купли-продажи в пользу третьего лица, в котором  покупателем, лицом, обязанным уплатить цену, выступает родитель, а приобретателем получившим жилье в собственность безвозмездно, - сын.
  • Родителям приобрести квартиру (долю) на свое имя, и затем подарить ее сыну,
  • Супругам заключить брачный договор, изменяющий правовой режим указанной квартиры.

Оценивая все приведенные  способы решения проблемы, отмечу, что первый из них допустим только тогда, когда отсутствует возможность использовать иные способы. Он не гарантирует отсутствие спора, однако дает некоторую надежду на благоприятное разрешение спора  в суде.

СИТУАЦИЯ 2.

Супруги решили улучить свои жилищные условия: продать «хрущевку»  жены, которая была приобретена ею  до брака,  добавить денег и  купить на ее же имя  квартиру поновее  в хорошем районе.

Проблема:

В случае развода

В соответствии с действующим законодательством изначально презюмируется, что имущество,  которое было куплено супругами во время брака на имя любого из них,  было ими нажито, т.е.  приобретено на общие доходы мужа и жены и является их общей совместной собственностью.  Следовательно, квартира делится в равных долях между супругами.

Деньги обезличены, поэтому факт приобретения новой  квартиры на доходы, полученные от продажи добрачного имущества, не является очевидным. Если с этим соглашается второй супруг, установление собственности на квартиру в неравных  долях, пропорциональных затратам каждого, - вопрос сугубо технический.

Если нет – дело переходит в плоскость судебного спора, и в доказательство своих требований заинтересованная сторона должна представить документы. Если в договоре продажи старой квартиры указана не действительная цена, а заведомо заниженная (например, равная инвентаризационной стоимости или не выше одного миллиона рублей в целях снижения  налога, уплачиваемого продавцом) – такой документ не может сослужить хорошую службу. Решение суда вряд ли удовлетворит истца.

Кроме того, и при наличии необходимых документов нельзя быть вполне уверенным в том, что суд определит доли в праве собственности на квартиру как неравные: нельзя не сказать о существующем и среди теоретиков гражданского права, и среди практиков мнении, что доход, полученный от продажи общего имущества одним из супругов, в любом случае становится общим, поскольку презумпция общности доходов носит универсальный характер. Поэтому доли иными, кроме равных, в принципе быть не могут.

В ситуации  наследования:

В рамках бесспорного нотариального производства в связи с открытым наследственным делом нотариус  имеет возможность  выдать пережившему супругу свидетельство о праве собственности только на ½ долю.  При  несогласии с этим самого ли пережившего супруга, либо наследника умершего, заинтересованное лицо может отстоять свои интересы только в суде при наличии все тех  же  доказательств.

Возможные способы предупредить  проблему:

  • Заключить договор покупки новой квартиры не в общую совместную, а в долевую собственность супругов, установив доли  неравными, с учетом денег, полученных от продажи старой квартиры
  • Супругам заключить брачный договор, в котором изменить правовой режим в отношении этой квартиры

СИТУАЦИЯ 3

Супруги приобрели квартиру, взяв ипотечный кредит в банке. Поскольку доходов молодых специалистов хватало только на удовлетворение их самых насущных потребностей, бремя возврата долга банку и уплаты процентов по доброте душевной  взяла на себя мама молодого мужа.

Проблема:

В случае развода

Судебная практика такова, что и в этом случае имущество признается совместно нажитым в браке, и право собственности на такие квартиры делится в равных долях между обоими супругами. Суд в своем решении по конкретному делу указал, что факт исполнения обязательств по кредитному договору матерью одного из бывших супругов в данном случае правового значения не имеет, поскольку денежные средства, полученные бывшими супругами по кредитному договору, являются их общими денежными средствами, а мать не лишена права обратиться к ним с требованиями о взыскании сумм, выплаченных ею в счет исполнения их кредитных обязательств.

В ситуации  наследования:

Квартира делится поровну между пережившим супругом и наследниками умершего. В число наследников по закону 1 очереди входит: пережившая супруга, родители и дети наследодателя (при наследовании по закону), которые делят ½ долю между собой поровну.  Если наследодатель составил завещание в пользу третьего лица, то вышеуказанные  наследники 1 очереди по закону при наличии установленным законом обстоятельств могут претендовать лишь на обязательную долю в наследстве.

Возможные способы предупредить  проблему:

  • Изначально и квартиру приобрести на имя основного плательщика – мамы мужа, и кредитный договор заключить от ее имени. После  расчетов по кредиту – подарить квартиру сыну.
  • Супругам заключить брачный договор, в котором изменить правовой режим в отношении этой квартиры, установив раздельную либо неравнодолевую собственность на нее, увеличив долю сына пропорционально размеру помощи со стороны мамы.  

СИТУАЦИЯ 4

Молодой человек до брака приобрел квартиру с использованием средств ипотечного кредита. После  заключения брака он продолжал выплачивать установленные платежи по кредитному договору.

Проблема:

В случае развода:

По умолчанию квартира считается собственностью исключительно мужа, поскольку право собственности на нее у него возникло до регистрации брака. Если кредит уже возвращен и залоговое обременение прекращено, супруг может самостоятельно, без согласия супруги распорядиться этой квартирой – продать, подарить маме и т.д. А  на что может рассчитывать его жена – ведь ее муж  свою часть общих доходов тратил  в основном на расчеты с банком, а ее зарплата шла на  повседневные нужды семьи, в том числе на содержание самого мужа?

В этой ситуации без суда не обойтись, причем адвокату жены стоит хорошо подумать, какие исковые требования заявлять: о признании за женой права собственности на квартиру в доле, пропорциональной ее затратам, либо только о взыскании с супруга сумм, на которые он неосновательно обогатился: приобрел свое, а заплатил за это – общим.

В ситуации  наследования:

Если умер супруг - собственник квартиры, нотариус не вправе выделить пережившей супруге ее долю -  по формальным признакам имущество относится к раздельной собственности только одного супруга, все имущество будет разделено между наследниками. Все прочие вопросы вправе решить только суд.  

Возможный способ предупредить  проблему:

Заключить брачный договор, в котором закрепить долевую собственность супругов на квартиру, либо полный режим раздельности имущества супругов, либо предусмотреть специальные компенсационные механизмы, грамотно обеспечив их исполнение.

СИТУАЦИЯ 5.

Девушка до брака заключила договор участия в долевом строительстве жилого дома, произвела по нему выплаты, право собственности на квартиру было зарегистрировано уже после того, как она вступила в брак.

Проблема:

В случае развода

Законодательно вопрос не решен, квартира поступит в общую совместную собственность супругов.  При наличии спора между супругами подтвердить, что  квартира была приобретена за счет добрачных доходов супругов, а не была нажита ими в браке, и исключить из состава имущества, подлежащего разделу, можно только в судебном порядке, представив необходимые доказательства.

В ситуации  наследования

Поскольку квартира будет в общей собственности  супругов по формальным основаниям, при определении состава наследства возможен конфликт интересов пережившего супруга и наследников умершего, который также  подлежит разрешению в суде.

Возможный способ предупредить  проблему:

Заключить брачный договор, в котором закрепить раздельную собственность супруги на квартиру.

СИТУАЦИЯ 6

Молодые супруги заключили договор об ипотечном кредитовании на условиях их солидарной ответственности перед банком и приобрели квартиру в общую совместную собственность, оформив ее на имя мужа.

Проблема

В случае развода:

Благоприятное развитие ситуации при разводе возможно только при наличии намерения супругов с честью выйти из сложившегося положения.

Обязательство перед банком по возврату кредита считается общим обязательством супругов даже в том случае, если договор подписывал только один из них, при условии, если квартира, на приобретение которой выдавался кредит, поступила в общую совместную собственность супругов.

Развод сам по себе не прекращает общую собственность на квартиру. Долги также продолжают оставаться общими долгами бывших супругов, причем при неисполнении кредитных обязательств банк может заявить претензию к любому из них  по своему усмотрению.  Банки не идут на изменение кредитного договора в части прекращения солидарного и установления  долевого обязательства, поскольку это ухудшает положение кредитора и повышает риски невозврата кредита.

Порой в судебном порядке супругам устанавливают долевую собственность на квартиру, определяя, как правило, равные доли, а также определяют порядок исполнения общего кредитного обязательства. Однако и это  не прекращает их солидарной ответственности перед банком. Поэтому, если один из супругов откажется от исполнения своей части обязательства по кредитному договору, бремя погашения задолженности в полном размере ляжет на другого супруга. В свою очередь, супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, приобретает право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму.

Если же один из бывших супругов прекратит предоставлять денежные средства для погашения  кредита, а второму супругу в одиночку эта ноша будет непосильной,  придется решать вопрос продажи под контролем банка обремененной ипотекой квартиры либо еще более кардинально – обращения взыскания на заложенную квартиру.

В ситуации наследования:

Ипотека квартиры сохраняется. На квартиру устанавливается долевая собственность: ½ доля выделяется пережившей супруге, ½ - как правило, делится поровну между наследниками 1 очереди по закону – супругой, родителями и детьми наследодателя. Аналогично и обязательство умершего супруга по кредитному договору переходит к наследникам в равных долях. По обязательствам умершего наследники отвечают в пределах стоимости перешедшего к ним имущества. Поскольку возникает множественность лиц в обязательстве, возможны неблагоприятные для добросовестных должников последствия неисполнения своей доли обязательств недобросовестными должникам. 

Возможный способ предупредить  проблему:

Брачный договор, заключенный до расторжения брака, либо соглашение о разделе имущества, которое можно заключить и после развода, - наиболее быстрый, экономичный и предсказуемый способ урегулировать отношения по поводу общего имущества и общего обязательства. В договор можно  включить правила на случай неисполнения одним из супругов его части обязательств. Для предупреждения наследственных проблем помимо брачного договора стоит подумать о составлении завещания.

СИТУАЦИЯ 7

Квартира приобретена в браке на имя одного из супругов.

Проблемы:

В случае  развода:

Достаточно часто, расторгая брак, супруги оставляют без своего внимания вопрос раздела нажитого в браке имущества, и квартира так и продолжает оставаться зарегистрированной на имя только одного из них.

Однако стоит  знать о следующем:

  • расторжение брака само по себе не прекращает право общей совместной собственности супругов,
  • законодательно не урегулирован вопрос о том, нужно ли нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на распоряжение квартирой,
  • законодательством установлен трехлетний  срок исковой давности по искам о разделе супружеского имущества,
  • в связи с пробелами в законодательном регулировании имущественных отношений бывших супругов судебная практика в масштабах страны чрезвычайно разнообразна, и поэтому нельзя рассчитывать на предсказуемое решение.

Поэтому  существует реальный риск  утраты имущества тем супругом, который не значится в качестве собственника в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Известны судебные прецеденты, когда суд обращает взыскание на недвижимое имущество, нажитое в браке, в том числе и на супружескую долю бывшей жены, мотивируя это тем, что супруга в течение 3 лет после расторжения брака не воспользовалась своим правом на раздел общего имущества и ее бывший муж не представил в суд доказательств наличия ее притязаний на общее имущество. Супруга должника, не разделившая своевременно  общее имущество, не была привлечена к участию в деле об обращении взыскания на указанное имущество, и, в результате, оказалась лишенной возможности признания за нею права на 1/2 долю в праве собственности на недвижимое имущество, приобретенное в период брака.

В ситуации наследования:

Квартира, как правило, приобретается для проживания отдельной семьи – мужа, жены, детей.

В случае смерти одного из супругов, переживший супруг получает свою ½  супружескую долю в праве собственности на квартиру,  и ½ доля поступает в наследственную массу и делится, как правило, поровну между всеми наследниками по закону (наследование по завещанию – все еще является редким).

Наряду с пережившей супругой, к наследникам по закону 1 очереди относятся также родители и дети наследодателя, в определенных случаях – нетрудоспособные  иждивенцы наследодателя.

Таким образом, на квартиру нередко устанавливается общая долевая собственность не вполне дружественных друг по отношению к другу людей: жены и детей мужа от предыдущих браков, добрачных либо внебрачных (интересы которых при их малолетнем возрасте будет представлять их мать),  либо собственность невестки и престарелых родителей ее мужа.

Общим имуществом владеть сложно, пользование также сопряжено с различными спорами, нелегко бывает договориться и о расходах на содержание общего имущества.

Для того, чтобы прекратить эту нежелательную общую долевую собственность, сторонам также придется проявить недюжинную договороспособность. Лучший способ прекращения  собственности - продать квартиру полностью и разделить деньги. Но не всегда это является приемлемым  для всех сособственников (родовое гнездо, привычный район, рядом школа и т.д.).

Продажа одним из сособственников своей доли тому, кто хочет оставить квартиру за собой, может быть неплохим вариантом выхода из сложной ситуации – при условии, что удалось договориться по цене и покупатель платежеспособен.

В противном случае – одним придется решать все вопросы, связанные с определением в суде порядка пользования комнатами в квартире и преимущественным правом покупки, а другим – мириться с тем, что их отдельная квартира превратится в коммунальную, порой с весьма сомнительным соседством.

Возможный способ предупредить  проблему:

Посоветуйтесь с нотариусом, прежде чем  оформить покупку квартиры. В каких-то случаях можно обойтись приобретением квартиры в общую долевую собственность, либо в совместную – но на имя обоих супругов. Часто этого бывает недостаточно.  Тогда можно рекомендовать заключить брачный договор, а также грамотно составить завещание. Эти документы должны отвечать главным требованиям, помимо их законности, конечно, - быть внутренне логичными и непротиворечивыми, учитывать все нюансы и тонкости внутрисемейной ситуации, а также составленными с учетом моделирования будущего возможного развития событий.  

 

Завершая свои наставления, мне хотелось бы отдельно отметить, что нет таких случаев, когда судебный путь решения конфликта обладал бы преимуществами перед его мирным урегулированием за столом переговоров.

Сегодня нотариусы располагают достаточным набором правовых инструментов, чтобы помочь гражданам в решении любой проблемы.

Во-первых, это всегда дешевле.

Во-вторых, вы получаете предсказуемый результат, к которому  сами идете шаг за шагом.

В-третьих, решение проблемы сопряжено с минимальными эмоциональными затратами.

В-четвертых, пусть соглашение сторон компромиссно, но оно - результат совместного волеизъявления, а не принуждения  извне  всей мощью государственной машины.

И наконец, вы не проходите точку невозврата в отношениях, которая неизбежно  наступает при споре, разрешаемом в суде.

 

 

Всем желаю мудрости и благоразумия!

 

Искренне Ваша, нотариус Елена Антонова