Для договоров ренты нотариальная форма является обязательной.
Существует 2 вида рентных договоров:
- договор постоянной ренты (установление обязанности выплачивать ренту бессрочно);
- договор пожизненной ренты (установление обязанности выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты), в том числе пожизненное содержание с иждивением.
Самой распространенной разновидностью ренты является пожизненное содержание с иждивением.
Делая выбор между дарением квартиры, составлением завещания на нее и договором пожизненного содержания с иждивеницем, граждане останавливаются часто на последнем.
ДАРЕНИЕ КВАРТИРЫ более отвечает интересам одаряемого по следующим причинам:
- Право собственности на квартиру переходит к одаряемому при жизни дарителя.
- Право дарителя проживать в подаренной квартире прекращается в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к одаряемому.
Далее это право возникает у одаряемого на другом основании (например, безвозмездное пользование имуществом как членом семьи новго собственника).
Позиция теоретиков гражданского права, что сохранение дарителем за собой права проживания в квартире, являющейся предметом дара, не является встречным предоставлением и поэтому вполне допустимо, к сожалению, не встречает поддержки у государственных регистраторов, поэтому на практике включение в договор этого условия может вызвать проблемы при государственной регистрации.
3. Подаренной квартирой одаряемый распоряжается по своему усморению, без согласования с дарителем.
Переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой и для дарителя.
5.Если даритель переживет одаряемого, и в договоре дарения будет отсутствовать специальная оговорка на этот случай, квартира перейдет в собственность наследников одаряемого, и право проживания бывшего дарителя останется только вопросом нравственной позиции наследников.
Таким образом, договор дарения не обеспечивает надлежащим образом право дарителя пожизненно проживать в подаренной квартире.
Поэтому такие договоры можно заключать только с близкими людьми.
ЗАВЕЩАНИЕ более отвечает интересам завещателя, поскольку до конца своих дней он продолжает оставаться собственником своей квартиры. Однако потенциальный наследник остается при этом в очень неустойчивом состоянии, особенно если составление заваещания в его пользу было обусловлено договоренностью о предоставлени и ухода за завещателем.
Завещание в любое время может быть изменено либо отменено, и квартира может перейти в собственность иному лицу, а не тому, кто осуществлял уход за пожилым человеком.
ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ в большей степени отвечает интересам обеих сторон, чем дарение и завещание.
Основные черты пожизненного содержания с иждивением:
- плательщик ренты получает в собственность недвижимое имущество при жизни получателя ренты;
- в ответ он предоставляет получателю ренты содержание с иждивением, которое включает право проживать в квартире, а также обеспечение потребностей в питании, одежде, лекарственных средствах, а если этого требует состояние здоровья гражданина, - также и уход за ним;
- может быть предусмотрена также единовременная денежная выплата;
- принадлежащее получателю ренты право регистрируется в реестре и обременяет право собственности на квартиру;
- плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество, переданное под ренту, только с предварительного согласия получателя ренты;
- в случае смерти плательщика ренты и перехода права собственности на квартиру к его наследникам, отношения ренты сохраняются в неизменном виде;
- случайная гибель или повреждение переданного имущества не освобождают плательщика ренты от обязательств по содержанию получателя ренты на условиях, предусмотренных заключенным договором;
- в случае неисполнения плательщиком ренты его обязанностей договор может быть расторгнут в судебном порядке, квартира возвращена его первоначальному собстеннику без компенсации понесенных плательщиком ренты затрат;
- обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
СОВЕТ НОТАРИУСА:
При составлении договора:
- подробно указать, какое именно содержание должно предоставляться,
- согласовать периодичность предоставления содержания,
- закрепить возможность последующего уточнения объема и периодичности предоставления сдержания с учетом состояния здоровья получателя ренты,
- предусмотреть возможность замены предоставления содержания и иждивения в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах,
- определить порядок документального подтверждения исполнения плательщиком ренты своих обязанностей.
Эти меры предосторожности сведут до минимума возможные проблемы, связанные с исполнением договора ренты. Однако стоит помнить, что договор ренты относится к числу так называемых “рисковых” договоров, никто при заключении договора не знает, кому он окажется более выгоден.